如何建设一家酒店？酒店筹建工作流程与思路浅析（上）
中国每年都有很多酒店项目立项、建设和开业，从新开业酒店的经营效果来看，相当大部分的酒店运营情况并不理想，而筹建中的酒店，我接触的大部分酒店也都存在这样那样的问题，有些是不可逆的，有些则是通过调整和整改还是可以解决的。为了让酒店投资人少走弯路，少花冤枉钱，笔者打算花些时间写篇文章向初入酒店行业的投资人解释一下酒店投资应该经历的过程和应该考虑的要点。为了方便对酒店完全陌生的人快速理解，我这里只讲市场上的普遍情况，其中一定有疏漏之处，望行业内的精英们海涵。
酒店投资的整个过程大概包括以下步骤：
1、 拿到土地使用权
2、 进行项目所在地酒店市场调查，了解当地酒店市场需求与供应情况，五年和十年市场发展趋势（包括需求增长情况、供应增长情况、价格趋势、当地政策走向）
3、 立项，根据市场调查结果确定酒店规模、功能配套、档次进而决定投资额度
4、 进行建筑设计、报建、土建施工、机电施工
5、 进行室内设计、建样板房、开始室内装修
6、 组建酒店管理团队
7、 酒店运营物资选型、采购
8、 运营物资到位、团队组建完成，所有证照办理完毕，开业。
我们从头开始一步步地讲解，
1、 拿地，地块如何拿到不在我们讨论范围之内，我们这里只说拿地与日后酒店经营之间的关系，简单来说地块位置人流量越大越好。在酒店行业里有一句调侃， “酒店成功的三要素：位置！位置！位置”，虽然是一句调侃但是也说明了位置的重要性，因为客人在基于位置选择酒店的时候，有三个基本需求：
一是离自己活动的场所越近越好，
二是交通越方便越好，
三是价格在自己的能承受范围之内。
这三个需求由于出行目的不同，所以在不同客人心目中的比重也不同，比如预算有限的客人会对第一第二点做出一定的妥协，而不考虑预算的客人则对第一和第二点的要求更加坚持。
当然人流量越大的地段土地越稀缺，所以很多项目的土地是在城市或者景区的核心区之外，这时需要考虑的一个大问题是项目所在地块多久可以发展出足够的市场来支撑酒店的运营。这是一个非常现实的问题，尤其是在城市新区的商务型酒店，如果酒店建成了，但是周边没有消费人群来支撑的话，酒店就会从设想中的现金源变成吸金的无底洞，因为酒店一旦开业就是 24 小时不关门的，所以有一些基础费用是怎样都会产生的，比如基本的能源消耗，基本的运营人员等等。我遇到过因为没生意所以把酒店门前的喷泉关掉，把没人去的公区灯光关掉，把空调甚至新风系统关掉的，结果给外人一种酒店破败的感觉，更加被人嫌弃，更加没人来，然后再关一批灯，再裁一批员工，这样就陷入了一个恶性循环。与其开业之后拼命省成本，在当初立项的时候为什么要选这个地方呢？如果这个地方按照设想是五年以后才有足够的客源那么就不要在这个时间之前开业。如果是因为某些原因必须要开，比如被指定为某个活动的接待酒店，那么就要做好这个活动结束后是否要继续营业的决策，如果要继续营业的话要等几年市场才能成形？这几年中每年要亏多少钱？在市场需求不足的情况下，不要把希望寄于管理团队身上，管理团队是人不是神，没有市场的时候他们是变不出市场的。所以最终的决定必须是由投资人做出并且为之承责的。
这里再啰嗦几句度假型酒店，不管是我之前管理的还是现在顾问的项目，我在第一次接触投资人的时候都会问一个问题：这个项目有什么可以吸引客人并让客人留下的卖点？对于度假型酒店来说，它所依托的旅游资源品质如何至关重要，这些资源包括水、山、人文景观和体育场馆等等，这里要强调的一点是受季节影响的旅游资源开业后运营的难度要远大于不受季节影响的资源，在立项的时候要慎之又慎。
2、 进行项目所在地酒店市场调查。
土地拿到之后，并且对项目的前景有了一个大概的了解之后，投资人要做的工作就是进行项目所在地酒店市场调查。需要了解当地酒店市场需求与供应情况，五年和十年市场发展趋势（包括需求增长情况、供应增长情况、价格趋势、当地政策走向）。要收集的信息包括：
A . 关于酒店所在城市的情况
至少要包含以下信息：城市定位，比如中西部地区主要 / 重点 / 二线城市，是中国内地省份中的经济 / 教育 / 航运 /XX 中心。人口约 XXX 万，市区人口 XXX 万，行政面积 XXX 平方公里，下辖 X 个区县，农村面积 XXX ，农村人口 XXX 万。交通情况：飞机航线、机场吞吐量，高铁，高速公路情况。中央对所在城市的政策情况。经济运行情况： GDP, 支柱产业，进出口贸易情况。政府倾向投资的产业及发展情况。
B. 关于酒店所在城市的酒店市场情况
至少要包含以下信息：各档次酒店数量，总客房数，发展趋势。初步确定的与本酒店项目在同档次的竞争者情况，名称、客房数。最近五年外地来旅游的人数。竞争者在市场上的地位和影响力。即将加入的新竞争者情况：品牌、规模、开业时间。对本酒店初步的运营预期。
C. 市场趋势分析
一般包括：通货膨胀率，汇率，区域 GDP ，区域企业注册及投资情况，区域酒店投资及客房增长情况等。
D. 竞争者趋势分析 - 过去三年入住率
竞争者过去三年的入住率、平均房价情况。
E . PEST 分析
PEST 是指 Political( 政治） , Economical （经济） , Social （社会） , Technological （科技）
政治是指国家政策对行业的影响，比如政府对公款花费的控制、国际形势对外宾来华的影响等等。
经济是指区域内的经济情况，比如主导产业（产值、主要企业 ) 、交通行业、服务业相关数据和发展趋势。
社会是指区域内的人口情况，比如人口数量，分布，人均收入等。
科技是指区域内的科技应用情况，比如 5G 布点的速度，高新技术在区域内的应用等等。
F. 主要市场细分版块与趋势
至少应包括散客，长住客，协议公司，旅行社，会议市场分析。
G. 主要地域细分版块与趋势
本地市场主要的客户来源地，如本地客人比例，国内客户来源地排名，国外客户来源地排名，本地大型公司列表
有了这些市场数据和趋势之后，投资人就能以此为依据确定自己项目的档次定位和规模，从收益角度来说肯定是要选择三年到五年后的最大市场版块做为酒店的主要客户群。确定了档次定位和规模才能开展下一步的设计工作。
3、 立项，根据市场调查结果确定酒店规模、功能配套、档次进而决定投资额度。
这一部分我们为了方便理解，需要假设一个市场环境、通过模拟来说明。
假设我们的项目是个商务酒店项目：
• 所在城市是中部地区二线区域中心型城市，四季分明，夏季最高气温 40 度，冬季最低气温零下 5 度。
• 市区内有一家挂牌 5 星酒店，两家准 5 星酒店，平均房价在 400 元左右；三家准四星酒店，平均房价在 330 元左右，多家中端酒店，平均房价 250 元左右。
• 项目所在区域是城市新区，离市中心距离约 15 公里，新区的定位为产业园区，主要业态为轻工制造业，目前有 13 个生产企业在开工建设厂房，预计三年后会有 15 家制造业企业处于运营状态，估计会有从业人员 3 万人。普通员工占员工总数约 70% ，月工资在 4000 元左右，中层管理人员占员工总数约 26% ，月工资在 1 万元左右，高管占员工总数约 4% ，月收入在 2-4 万。五年后开业的企业会上升到 30 家，从业人员上升到 5 万人。企业会有自己的员工宿舍和食堂。
• 园区内规划有一个综合型医院（五年后投入使用）、一个商超综合体（与本项目在一起）、一个住宅小区（约 8 万平方，三年后交楼）。园区内规划有三家中端酒店，客房量约 400 间，一家高端酒店（本项目，政府要求国际品牌五星级酒店）。
• 园区周边五公里内没有四星以上酒店，只有几家单体低端酒店。周边三公里内只有一个商品住宅小区在规划中，何时开工未知，周围没有会展设施也没有相关的规划。项目周围 3 公里内有 8 个自然村，约一万居民但是有一半人平时在外打工，春节回来，自然村居民举办婚宴都是在村内自家进行。
从上面信息我们可以发现这个项目主要的客户来源就是产业园里的企业， 5 年后 30 家企业在运营，假设每家企业平均每天贡献 4 间房，一天就是 120 间，正常酒店的企业协议客户占订房量 40% 左右，这个项目所在地没有其他同等级酒店，所以我们可以把这个比例提高一点到 50% ，那么由此推断出来酒店总客房数应该是 240 间，考虑到产业园周边发展需要一个过程，为了在这个过程中减少一些压力，总客房数可以定在 200 间。这中间拿 10 间出来做 5 个套房，所以实际客房数是 195 间（ 195 keys) 。
决定了客房数之后就可以利用行业一些通行的比例来确定其他功能区域的大小了，比如早餐厅座位数通常是客房数的 60%-80% 。考虑到企业的高端接待需求，在餐厅里还要配 5-10 个包厢。一般来说 200 间左右的客房需要配套一个 1000 平方左右的大宴会厅做为企业开年会、订货会、员工大会的场地。客房的建筑面积按 45 平方计算， 200 间开间的总面积是 9000 平方，在全服务酒店中客房总面积一般占酒店总面积的 60%-70% ，我们按 60% 来算，酒店总面积应该在 15000 平方米，通常五星级酒店的造价按含土建一万元一平方计算总造价约 1.5 个亿，实际上这个造价只能做非国际品牌的酒店，如果是按国际品牌酒店的标准，含土建一万元一个平方根本不够做一个标准五星级酒店。
以上数字只是基于本文中虚拟的场景加上行业中通常使用的一些比例来做的推算。实际上一个酒店的定位和功能规划还有造价预测要比本文的例子复杂很多。我在这里只是给大家介绍一下这个过程中的工作思路。
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